Baufinanzierung - das richtige Finanzierungskonzept

Fallbeispiel 1:

Der erste Fall wurde uns von einem Mandanten angetragen, der eine eigengenutzte Immobilie erwerben wollte. Unser Mandant holte mehrere Angebote ein. Durch finanzmathematische Analysen wurde der beste Vorschlag ermittelt (Modell 1) und unserem Angebot mit einem geänderten Finanzierungskonzept (Modell 2) - bei der gleichen Bank - gegenübergestellt. Sowohl der Nominalzins, als auch der Effektivzins gemäß den gesetzlichen Bestimmungen (Preisangabenverordnung, PangV), sind bei beiden Modellen gleich.

	Modell 1	Modell 2
Darlehenssumme	300.000	300.000
Summe Auszahlungen	300.000	300.000
Zinsaufwand	714.000	492.066
Tilgungen, laufend	0	300.000
Tilgung über Sparplan	110.559	0
Gesamtaufwand	824.559	792.066
Laufzeit Finanzierung	28 Jahre	28 Jahre
Nominalzins	8,50%	8,50%
Effektiver Jahreszins lt. Gesetz	8,84 %	8,84%
Ehrlicher effektiver Jahreszins unter Berücksichtigung aller Kosten	9,40%	8,94%
Ersparnis im Gesamtaufwand	32.493

Obwohl bei beiden Modellen der Zinssatz der gleiche ist, sind die Ergebnisse für Sie als Darlehensnehmer sehr unterschiedlich. Das Beispiel zeigt deutlich, daß dem Baufinanzierungskonzept eine entscheidende Rolle für die Vorteilhaftigkeit einer Baufinanzierung zukommt. Der Effektivzins (PangV) verschweigt, daß das Modell 1 um Euro 32.493,-- teurer ist als Modell 2. Wir errechnen für Sie den ehrlichen Effektivzins, der solche Unterschiede deutlich macht.

Fallbespiel 2:

Das zweite Beispiel zeigt ein typisches Bausparmodell. Ein Mandant benötigte kurzfristig ein Darlehen zur Finanzierung seiner Eigentumswohnung, die Euro 300.000 kostet. Auf Grund einer Zeitungsanzeige erkundigte er sich bei einer Bausparkasse. Diese hatte mit sehr günstigen Sofortdarlehen geworben. Die Zinssätze nach Preisangabenverordnung schienen konkurrenzlos billig. Die Bausparkasse empfiehlt die Sofortauffüllung eines neu abzuschließenden Bausparvertrages mit dem vorhandenen Eigenkapital von Euro 150.000. Nach einer Zwischenfinanzierungszeit (Zwifi) von drei Jahren wird, so die Aussage der Bausparkasse, wird das günstige Bauspardarlehen zugeteilt (Modell 1). Modell 2 stellt dagegen unser optimiertes Finanzierungskonzept dar.

	Modell 1	Modell 2
Darlehenssumme		150.000
Zwischenfinanzierung-Darlehen Bausparkasse	300.000
Auszahlung Bauspardarlehen	150.017
Restschuld nach 3 Jahren	150.017	118.020
Ersparnis in der Restschuld nach nur 3 Jahren Laufzeit		31.980
Gesamtaufwand	403.689	225.320
Liquiditätsabfluß	103.685	75.320
Laufzeit der Finanzierung	10 Jahre	10 Jahre
Nominalzins Zwischenfinanzierung	8,50%
Nominalzins Baudarlehen	4,50%	8,50%
Ehrlicher effektiver Jahreszins unter Berücksichtigung aller Kosten	12,39%	9,10%

Das vermeintlich so günstige Bauspardarlehen war in diesem Fall also eine ausgesprochen teure Baufinanzierung, weil die Zwischenfinanzierung nicht mehr kompensiert werden konnte. Mit diesem Beispiel sind die möglichen Varianten einer Bausparfinanzierung und die damit verbundenen Probleme jedoch noch nicht erschöpft. So besteht z.B. die Möglichkeit, Bausparverträge vorzufinanzieren, zu teilen, zu reduzieren, zu kündigen etc. Welche der Möglichkeiten für Sie in Frage kommt, wenn Sie bereits einen Bausparvertrag abgeschlossen haben, läßt sich mit Hilfe von finanzmathematischen Analysen sagen. Das obige Beispiel zeigt, daß sich diese Berechnungen lohnen.

Fallbeispiel 3:

Im dritten Beispiel wurde die Situation für einen Kapitalanleger untersucht. Wieder sollte die Baufinanzierung einer Eigentumswohnung geprüft werden, die in diesem Fall jedoch vermietet werden soll. Welcher Mehrertrag bei richtiger Konzeptgestaltung und Auswahl der besten Komponenten erzielbar ist, wird nachfolgend dargestellt. Die steuerlichen Gesichtspunkte wurden selbstverständlich berücksichtigt.

	Modell 1	Modell 2
Darlehenssumme	200.000	200.000
Summe Auszahlungen	200.000	200.000
Zinsaufwand	161.236	255.000
Tilgungen, laufend	200.000	0
Tilgung über Sparplan	0	110.248
Mieterträge	180.000	180.000
Steuerlicher Vorteil	42.494	82.596
Saldo (Gesamtertrag)	57.983	97.348
Laufzeit der Finanzierung	15 Jahre	15 Jahre
Differenz im Gesamtertrag Euro	39.365

Unser für den Kapitalanleger entwickeltes Modell 2 erwirtschaftete Euro 39.365,-- Ertrag mehr als das günstige Angebot eines anderen Anbieters. Der Grund ist in der ausgeklügelten Tilgungsoptimierung zu sehen. Auch dieser Fall aus der Praxis zeigt deutlich, daß die qualifizierte Baufinanzierungsberatung sich gelohnt hat.

Georg Pütz

Freier Finanz-Sachverständiger

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